Il Novus Ordo Templi ha avuto riscontro circa la tendenza delle amministrazioni a favorire gli interessi dei grandi fondi speculativi e stranieri, mediante la cessione di interi fabbricati pubblici che di fatto vengono sottratti alla collettività, per la creazione di attività che poco hanno a che fare con la storia del quartiere e con le necessità dei residenti. Al terzo settore, inoltre, viene negata la possibilità di rigenerare il patrimonio pubblico abbandonato per ridarlo ai cittadini. L’elenco degli immobili in disuso, infatti, risulta essere non aggiornato e nonostante le numerose richieste il Patrimonio ed il Comune di Roma sembrerebbero proprio non volerlo aggiornare. I Municipi, dal canto loro, sembrano ignorare qualsiasi progetto per la rigenerazione dei fabbricati che non sia una mera speculazione edilizia lontana dalle necessità di Roma e dei suoi cittadini. Gli stessi Municipi, infatti, non applicano il regolamento sull’utilizzo degli immobili di Roma Capitale per finalità d’interesse generale, nonostante i numerosi progetti inviati in tal senso, andando di fatto a creare un danno reale sul territorio.
Il profilo di Roma, disegnato da colli e cupole, potrebbe presto essere punteggiato da alte torri residenziali. Villini di inizio novecento, edifici medioevali e cinema storici potrebbero essere demoliti e al loro posto nascerebbero palazzine, centri commerciali e supermercati. La modifica delle norme attuative del piano regolatore rischia di stravolgere Roma.
Le norme tecniche di attuazione (Nta) del piano indicano come si costruisce, si riqualifica, si tutela, insomma come cambia la città. Quelle approvate nel 2008 dovevano essere aggiornate per coerenza con quelle nuove regionali e nazionali. Ma l’aggiornamento tecnico è diventato un processo di modifica sostanziale, molto profondo, del piano regolatore.
Dopo due anni di lavori, l’11 dicembre 2024 il testo è stato adottato con una delibera. Due i voti contrari, quelli del Movimento 5 stelle, e cinque gli astenuti. Fino al 7 aprile c’è stato tempo per inviare osservazioni. Molte associazioni hanno denunciato la mancanza di informazione e condivisione.
Neanche la soprintendenza speciale di Roma è stata coinvolta nel processo di revisione delle norme, e ha chiesto la sospensione dell’iter. L’assessorato all’urbanistica ha parlato soprattutto con le organizzazioni di costruttori. “Con gli uffici del comune abbiamo fatto un grande lavoro”, ha detto il presidente dell’Associazione dei costruttori edili.
Le novità
Tra le altre cose si introduce la categoria delle “abitazioni a uso ricettivo”, con la promessa di regolare gli affitti brevi per i turisti in un secondo momento. Intanto, gli immobili destinati per almeno il 70 per cento ad attività ricettiva – come affittacamere e case vacanza – potranno essere convertiti del tutto in alberghi. Secondo il primo municipio di Roma si sottovaluta “la spinta verso l’ulteriore spopolamento e snaturamento del tessuto urbano”, con dei residenti che vivrebbero praticamente in edifici trasformati in alberghi.
Inoltre, i cinema storici inclusi nella Carta della qualità, un documento che censisce tutti i beni di valore a Roma, perdono la protezione di cui godevano. Questo, insieme a una proposta di legge regionale sulla rigenerazione urbana che faciliterebbe i cambi di destinazione d’uso e l’aumento di superficie anche in aree agricole, permetterebbe la trasformazione delle ultime sale in altro, riducendo gli spazi culturali e aumentando la pressione commerciale. La fondazione Piccolo America ha lanciato un appello per scongiurarla.
Sarà inoltre possibile quadruplicare la superficie di vendita dei negozi, che potrà raggiungere i mille metri quadri anche nei tessuti storici. Insieme alla possibilità di accorpare spazi commerciali anche in edifici diversi, questa modifica favorisce l’aumento di grandi catene a Roma e il definitivo tracollo del commercio di vicinato.
Demolire e ricostruire
Sarà possibile demolire e ricostruire edifici cosiddetti di pregio. “Nella prima versione delle modifiche, questo era possibile solo per gli edifici che hanno perso le caratteristiche di pregio. Ma quella riga è stata cancellata”, spiega Anna Maria Bianchi, presidente di Carteinregola.
Inoltre, si privilegia esplicitamente lo sviluppo verticale, che permette di moltiplicare la superficie edificabile e aumentare i profitti. La scelta è legittimata dal minore consumo di suolo, ma gli aumenti di cubatura previsti per incentivare la rigenerazione – il 20 per cento in più per stabili definiti come abbandonati dopo soli tre anni (il che potrebbe paradossalmente favorire l’abbandono), il 30 per cento per ristrutturazioni urbanistiche – avranno conseguenze notevoli sulla città. In più nei prossimi anni è prevista la costruzione di una quantità enorme di edifici, in parte per via delle previsioni edilizie del piano regolatore del 1965 su aree poi vincolate dal piano del 2008 per motivi ambientali. Invece di annullare quelle previsioni si è deciso di spostarle altrove e la giunta comunale attuale sta trovando le aree dove costruire.
La modifica delle Nta permetterà un aumento dei guadagni degli investitori immobiliari, perché è a loro che si affida la rigenerazione urbana. Per attirarli il piano del comune diventa “flessibile” e riduce gli obblighi a carico dei privati: la quota di edilizia sociale obbligatoria, poco vantaggiosa per i privati, diminuisce dal 30 al 10 per cento della superficie, e mancano regole per l’assegnazione delle case. Tutto questo rischia di peggiorare l’emergenza abitativa. I cambi di destinazione d’uso e le nuove cubature faranno aumentare il numero di persone che abiteranno in città, ma il verde e i servizi per i cittadini rischiano di diminuire.
Secondo il sindaco Roberto Gualtieri le modifiche sono l’esito di un “grande patto” tra le forze politiche e imprenditoriali. Ma decine di organizzazioni hanno firmato un appello, lanciato dall’associazione Roma ricerca Roma, per chiedere l’intervento dell’assemblea capitolina, che dovrà pronunciarsi sul testo finale. L’appello denuncia il mancato aggiornamento della rete ecologica, il documento prescrittivo del piano che protegge la biodiversità, e l’assenza di valutazioni sulle ricadute territoriali delle norme modificate. Norme che secondo le associazioni sono in contrasto con le politiche sul clima.
Se l’aggiornamento delle norme sarebbe in parte dovuto a interpretazioni ambigue e contenziosi con i privati, l’amministrazione ha perso l’occasione per aprire un dibattito sull’efficacia del piano anche rispetto alla pressione degli interessi privati sull’interesse generale. Un dibattito necessario, perché il piano decide il futuro della città.
INTERNAZIONALE